我国商品房预售实行许可制度 开发企业需取得商品房预售许可证

• 2021-04-06 16:20:30 来源：中国网财经

艰难方显勇毅，磨砺始得玉成。2020年是极不平凡的一年，在新冠疫情的冲击下，各行各业一度停工停产，一季度经济萎缩6.8%。然而也是在这一年，在强有力的疫情防控措施下，中国经济社会发展取得重大成果，决战脱贫攻坚取得决定性胜利，二季度经济增长迅速“回正”达到3.2%，新增就业目标超额提前完成，“十三五”圆满收官，“双循环”新发展格局加快构建，中国经济的强大韧性彰显无疑。

展望2021，作为“十四五”开局之年，也是我国现代化建设进程中具有特殊重要性的一年。这一年中国经济又会有哪些新趋势、新发展?中国网财经推出“展望2021中国经济”系列策划。

刚刚过去的2020年，对很多行业而言都是极不平凡的一年。作为中国经济的重要组成部分，房地产行业在年初也曾受到疫情的严重冲击，但随后又强势回暖，不断超出市场预期。回顾2020，楼市有哪些意义重大、影响深远的政策?展望2021年，楼市政策走向如何?楼市将会发生哪些变化、呈现怎样的面貌?中国网财经采访多位专家学者，一一为您解答。

回顾2020：止跌回暖动力强劲 楼市表现好于预期

2020年年初，中国楼市受到新冠疫情的严重冲击，各项指标曾全面下滑，国家统计局数据显示，2020年1-2月份，全国商品房销售面积同比下降39.9%、销售额同比下降35.9%、房地产开发投资同比下降16.3%……

得益于疫情的有效控制，中国经济再次展现出强大韧性，楼市也随之迅速回暖。同时，多地重现昔日的火爆现象，诞生“史诗级土拍”“万人摇号”等名场面，也印证了楼市复苏之强劲。相对应的，楼市政策也从年初的以纾困为主转变为复苏后的调控升级。这一年，很多政策令人印象深刻，也在楼市掀起阵阵波澜。

“回顾2020年的楼市，我认为‘三道红线’是意义最重大的政策之一，还有一项隐形的政策——预售许可证的放松，各地高端楼盘交易情况回暖复苏和这些楼盘的积极供应是有一定关系的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国网财经采访时表示。

2020年8月，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，即为严跃进所说的“三道红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。房企一旦“踩线”，则不能增加或需严控有息负债规模。

据了解，我国商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。去年上半年，为缓解疫情对房地产市场的冲击，北京、云南等多地对商品房预售条件进行了优化和放宽。

“深V走势、好于预期、豪宅崛起。”严跃进用三个词来总结2020年的全国楼市，他指出：“深V走势是今年疫情冲击下房地产市场下跌和回暖形势的反映，而且也显现出市场反弹动力强劲;好于预期是说今年很多月份交易情况良好，尤其是类似6-8月份的市场淡季，都有较好的表现;豪宅崛起是说，高端需求的积极释放已然成为当前房地产市场的特点之一。”

图源：国家统计局网站

中国网财经注意到，国家统计局数据显示，2020年前11月，全国商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%，实现年内首次转正，商品房销售额、房地产开发投资两项数据也同步回升，从全年数据来看，走势呈现“深V形”。

此外，疫情之下，房企成绩逆势上扬。克而瑞统计数据显示，2020年，百强房企累计实现全口径销售金额130461.8亿元，同比增长12.4%，远高于2019年的6.5%。

克而瑞分析指出，从全年业绩走势来看，一季度行业销售受疫情影响最为显著。二季度市场逐步恢复，百强房企的单月业绩同比在4月转正并稳步提升。下半年，房企供货和销售节奏后移、供应量显著提升。

展望2021：“房住不炒”料将持续 或提“激活合理住房消费” 政策

2020年12月，中央经济工作会议重申“房住不炒”，提出因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展;2020年的最后一天，房地产贷款集中度管理制度横空出世;去年8月出炉的“三道红线”也于今年全面实施……那么，今年楼市的政策基调如何?调控举措会否延续?

中国国际经济交流中心首席研究员张燕生预计，今年楼市还将坚持房地产调控的长效机制，坚持“房住不炒”的理念。

“今年关于房地产市场的宏观政策取向，将会重点关注如何处理好房地产的金融属性、商品属性和社会属性之间的协调推动，按照长效机制，保持房地产市场的平稳运行。” 张燕生在接受中国网财经采访时表示。

2020年12月31日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。《通知》对房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五档进行分类管理，设置了房地产行业贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。房地产贷款余额主要针对房地产开发企业，个人住房贷款余额主要针对购房者的购房贷款。通俗地讲，贷款新规旨在限制银行贷款过度进入房地产行业。

关于今年楼市的政策风向，中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林同样认为“房住不炒”将会持续。“今年房地产市场仍将保持一些高压政策，包括房地产的去杠杆，如央行、银保监会发布的房地产贷款集中管理制度。”他在接受中国网财经采访时表示。

盘和林认为，在2020年很艰难的情况下，都没有用房地产来刺激经济，因此可以说，不以房地产来刺激经济已经成为一个基本政策取向。

严跃进则认为，今年各地在激活消费的政策方面，或会专门提及“激活合理住房消费”的内容。“此前包括滨州和平潭两地，都在刺激消费方面专门提及了房地产消费的内容。所以或许今年各地在刺激消费方面，也会提及房地产消费，毕竟房地产消费比起其他很多产业，地位要更高，带动的影响也更大。”

此外，严跃进建议，从政府的角度看，要抓好房地产两条线。第一条是要让房地产成为稳定投资和消费的重要产业，即稳定发展。第二条就是要防范房地产成为灰犀牛，即需要收紧金融政策。而从房企来说，重点就是要防范“三道红线”带来冲击，需要积极作出调整。从购房者的角度看，则还是看政策是否可以松一点，或者房价降一点。

值得注意的是，盘和林提到：“楼市总体趋势不会大起大落，国家现在对房地产市场的监管比较成熟。但同时，目前大宗商品价格都在上涨，仍要警惕房价上涨的冲动，尤其是在一二线城市。”

(记者 朱赫 畅帅帅 王晨曦)

标签： 商品房预售，许可制度

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